【明報專訊】本報調查發現，4個涉及田生地產收舊樓的單位，真實樓價均高於土地註冊處（俗稱田土廳）的樓契註冊紀錄，當中大角嘴海安樓一單位，真實樓價達273.7萬元，但註冊樓價只得120萬元。原來田生是巧妙地利用了《土地註冊條例》的漏洞，買賣契約只列部分樓價，餘款當「搬遷費」訂於補充協議，在田土廳只註冊買賣契約，交印花稅時則按真實樓價交足全數（見圖）。當外界翻查田土廳紀錄時，容易被人為壓低的樓價誤導，更令田土廳的整個樓價紀錄喪失公信力，任人合法註冊失實樓價。
本報過去數周，共採訪田生安排收舊樓的4名賣方小業主，發現田土廳的樓價紀錄，均較買方付出的真實樓價，低42萬元至153.7萬元。
原來近年大規模收舊樓的田生，每每把舊樓收購價分拆為「樓價」和「搬遷費」。而田生及其代表的買方只把涉及「樓價」的主要合約在田土廳註冊，涉及「搬遷費」的補充合約則沒有註冊。
上述海安樓單位，搬遷費高達153.7萬元，比樓價120萬元還高，該名原業主對此安排也嘖嘖稱奇。事實上，本報記者採訪其他業主，他們紛紛表示聽聞田生以分拆合約方式收樓，對此也大惑不解，甚至有人擔心會否涉及逃繳印花稅。然而，本報查詢稅務局後發現，上述4宗個案統統按真實樓價全數繳付印花稅。
田生地產項目總監陳志凌昨答覆本報查詢搬遷費時，解釋搬遷費只是「個別例子」，通常的情形是有業主要求。記者問到為何不註冊那些搬遷費？陳志凌稱﹕「（那些搬遷費）不是樓價，如果交易有的話，通常照打印花稅。」
地產代理監管局回應時表示，早於2010年8月曾向業界發出執業通告，要求收購舊樓的地產代理，於臨約上所列明的購買價，應為真實代價，從業員不應誇大其他款項（例如搬遷津貼）以減低真實樓價。而本報訪探的4宗個案，簽訂臨時買賣合約時間，分別介乎2009年7月至2010年7月。陳志凌說，自地監局不批准交易分拆之後，都會叫下屬「盡量唔可以咁做」。不過，陳認為這類交易方式沒有什麼「不恰當」，地監局根本不應限制。
現行《土地註冊條例》賦予田土廳的主要法定職能，是為公眾就土地買賣進行文書註冊服務。換言之，本港土地註冊制度屬於自願註冊制度，這亦令田生及其買方，成功以合法方式，在田土廳註冊失實的樓價。土地註冊處昨天回應表示，由於職能所限，故未能就部分註冊樓價不符真實樓價的情況作出回應。
本報向多名律師包括涂謹申及黃國桐講述上述手法，兩人均表示首次聽聞。律師黃鶴鳴認為，真實樓價應該是田土廳的註冊樓價加上搬遷費，否則就不能反映真正的市場價格，有可能是誤導。立法會議員王國興批評﹕「樓價才120萬，搬遷費竟然150多萬，搬遷費竟然大過田土廳的註冊樓價，大得過分，不正常，無理由！」王認為，地產商將真實樓價分拆，是「走法律罅，變相壓低向其他小業主開出的收購價」，王更促請政府盡快修例。
No.2 - 高鑫零售 34%股份被股東抵押
【明報專訊】大市趨弱下，新股卻依舊洶湧而出。由內地大賣場「大潤發」母公司台灣潤泰及法國歐尚集團共同控制的高鑫零售，市場消息指擬下周二起路演，7月4日起招股，集資約78億元。該公司剛發布的中文初步招股文件風險因素部分多達31頁，打破正在招股的現代教育（1082）27頁之紀錄，成為今年之最。
高鑫零售於內地以「大潤發」及「歐尚」品牌經營196個大賣場，目前由潤泰系內的公司及歐尚分別以自身名義持有18.9%及11.26%，以及兩者共同控制的殼公司控制近60%股權，剩餘一成權益由董事及管理層持有。該公司風險因素披露，潤泰系內兩名持有高鑫零售股份的股東，分別將所持股份為其自身進行融資安排，令該批高鑫股份成為淡倉，相當於公司總股本34%。
其中持股約9.1%的Yin Chung Yao，上月以該批資產作抵押向兆豐國際銀行貸款5億美元，另外早前代表潤泰收購台灣南山人壽的子公司潤成，亦曾向當地監管機構承諾或以出售高鑫25%股權，作為上述收購的額外資金，以及獲取國泰世華銀行35億元貸款的抵押品。
至於高鑫零售的財務狀況，該公司2008至2010年度分別為流動淨負債，今年首3月該數字高達83億元（人民幣．下同），主要是其擁有逾190億元的貿易應付款，及逾22億元短期銀行貸款。不過，其在去年已派息7.35億元的情況下，於本月初向股東再派付11.28億元的特別息，合計相當於去年純利的115%。
No.3 - 民企之父退休 赴穗搞貸款生意
【明報專訊】有「民企之父」之稱的瑞銀中國投資銀行部副主管張化橋已正式從瑞銀退休，今日履任廣州市花都萬穗小額貸款（下稱萬穗）董事長。他回應本報記者查詢時稱，萬穗貸款利率不可超過基準利率4倍，即達26厘。他相信，即使內地「水緊」形勢日後緩解，業務前景仍可看好。
千禧年後率先編訂民企指數、推薦民企股的張化橋被稱為民企之父，這次他棄瑞銀而開拓小額貸款業務同樣有民企情結。他說小額貸款不僅利率高，最重要的是中小企業貸不到款。銀行的資金緊張，批貸時間長，小額貸款的優先級別很低，中小企融資困難重重。問及業務利率，他回答，按國家規定，不可超過基準利率4倍。如此算來，年利率可達26厘，確實比炒股回報優越不少。張化橋曾指出，長期來看，炒股難以跑贏大市，而閉?眼選股和基金經理選股的收益率差距不大。
問及公司資金來源，他回答，一半來自股本，一半來自銀行貸款。公開信息顯示，萬穗是經廣東省金融辦批准設立的廣州市第一家小額貸款公司，2009年4月7日開業經營。註冊資本1.5億元人民幣，公司客戶約四成為中小企，微小企和個人佔六成以上。
張化橋表示對小額貸款業務前景看好，即使銀行「放水」，小額貸款業務仍亟待發展，因為內地此塊業務與發達國家差距不小。他稱與萬穗接觸已有半年多，在擔任萬穗董事長後，他一半的工作時間將在廣州。
不過，他此前向內地媒體表示，將會繼續擔任瑞銀證券顧問。而他6月17日發給朋友的短信稱此行「雖然不如私奔浪漫，但我也很興奮。」問及為何提前退休，48歲的他回應說，只是提前一年退休。
另外，中央電視台早前揭發江蘇南通企業普遍缺錢，民間借貸公司隨處可見，月利率1至5厘不等，息率較當地銀行高10倍。
當地信貸公司介紹說，今年借款人比往年增加很多，社會各階層，從公務員到地產公司老總都在此列。而當地高利貸也十分興旺，以貸款100萬元人民幣計算，一年後，連本帶息就是220萬元人民幣。
No.4 - 瑞金大股東涉違規押股
【明報專訊】民企醜聞再添一樁！早前爆出假帳疑雲的瑞金礦業（0246），上周五被報章「踢爆」，大股東吳瑞林將瑞金附屬公司股份抵押，以為其個人公司取得貸款，該公司昨日發表通告確認，吳氏曾以附屬公司股份兩度與內地銀行訂立抵押貸款，而公司董事會毫不知情。本報記者向瑞金查詢，會否就事件報警求助或採法律行動，該公司表示不便回答。
《南華早報》上周五（17日）報道，瑞金控股股東吳瑞林於2009及2010年，將瑞金旗下附屬富邦工業全部已發行股本抵押予銀行，作為吳氏私人公司的銀行融資擔保。報道還指出，於上周一（13日）起向瑞金求證，而吳氏16日向南華早報表示，自接獲其查詢後，已償還1.5億元（人民幣‧下同）貸款及解除股份抵押。
瑞金昨日的通告承認，於09年9月公司旗下全資附屬利達投資與上海浦東發展銀行惠州分行訂立股份抵押協議，利達抵押富邦工業已發行股本約97.14%，作為吳氏兩家私人公司可動用銀行融資1億元的擔保。在未知會董事會的情況下，吳氏代表利達簽署協議。
翌年9月，銀行發出同意書解除上述抵押。事隔一個月，利達與銀行再度訂立股份抵押協議，前者抵押富邦工業全部股本，作為吳氏兩家私人公司2.4億元可動用銀行融資的擔保。吳瑞林再一次未知會董事會便代表利達簽署協議。
瑞金表示，上述抵押在本月16日，即吳瑞林向南華早報表示已償還貸款當日解除，吳氏亦於同日起辭任利達董事一職，不再擔任公司任何職務。
就上述抵押的合法性，瑞金引述中國法律顧問的法律意見，指該兩份股份抵押協議屬「無效」。不過，通告隻字未提公司會否就事件報警或採法律行動，反而表示「吳先生確認，其並無在任何方面（不論是袍金、薪酬或離職補償）對利達提出任何索償」。
本報透過電郵向瑞金查詢，兩次股份抵押的文件有沒有其他公司職員簽署、事件是否涉及欺詐，以及瑞金或銀行方面會否考慮採法律行動等，瑞金投資者關係聯絡人關永洪回應時表示，由於公告未有提及，故不便回答。瑞金將繼續停牌。
有法律界人士認為，雖然整宗借貸在內地發生，但瑞金始終是本港上市公司，事件或已干犯證券及期貨條例草案，監管機構可介入。證監會及港交所（0388）均拒絕評論個別事件。有內地銀行界人士則指出，除了上市公司，訂立該股份協議的銀行做法亦有問題，因為倘抵押協議無效，即銀行將一筆無抵押貸款以有抵押貸款的條款批出，反映該銀行在控制風險方面相當粗疏。
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