【明報專訊】能提早「退休」，然後做自己喜歡的事，相信是不少人的理想，但前提是能夠做到財務自由，不要為退休後的生活和開支發愁。理工大學會計及金融學院前副教授林本利，因有感大學教育走向商業化，以年僅49歲之齡，毅然退休，並開辦非牟利的教育中心兼任校監，繼續為作育下一代而努力。林坦言，只要投資有道，大部分人都可以達到財務自由，他過去投資一直以物業為主，認為「磚頭」屬穩陣而回報不俗的投資工具，但直言現階段樓價已偏高，並非入市買樓的時候。
林本利認為，是否擁有物業對財務自由很重要，
因自己已有多個物業，不但自住無憂、亦享有穩定的租金收入，故離開20多年的工作崗位亦無問題。他又指出，要保障退休後資產和收入的購買力不被蠶食，投資項目最好能與通脹掛鈎，除了股票外，物業價格和租金收入，便是與通脹關係密切的工具，他六成的資產便是持有物業，其餘的四成，原來是股票與外幣、存款與債券、股票掛鈎票據，各佔三分之一，但金融海嘯之後，已不再投資股票掛鈎票據。
他又指出，「磚頭」除了可以抗通脹外，還有其他好處，包括可以自住或提供租金收入，另外有槓桿作用，且流通性不高，不會引誘短線炒出炒入，反而能令大家長線持有升值。
林本利教路，要掌握買賣物業的時機，主要看兩大因素，一是其他人的負擔能力，二是以長期按揭利率5厘作供樓標準，看看是否供得起，當然也要看入市時的租金回報是否合理。
林一向唔熟唔買，除早年住在鴨脷洲漁安苑居屋，當90年代初海怡半島開售時，便一直專注投資該屋苑及附近物業，最初只是購入作自住用途，及至2004年因樓價抵買，決定入市投資，包括以586萬元購入碧瑤灣單位，以實用面積1360方呎計，呎價僅4309元；其後又多次買賣海怡半島單位，新近沽出的高層F室，更是以創新高呎價售予內地客，持貨5年漲價近1倍。他表示，投資物業帶來穩定的收入，不過買賣不宜太頻繁，因交易成本高昂。
隨着中原城市樓價指數（CCL）持續急升，近日更高逾100點水平，樓市顯得極不健康，他認為有見頂回落的風險。「過去物業的資產值已升唔少，加上市場關注各地政府如何退市，樓市已醞釀向下徵兆」，他認為樓市暗湧已率先在一手樓銷售中反映，因發展商提供的付款計劃，涉及不同程度的回贈安排，變相減價推銷。
「依照歷史數據，通脹與樓價關係密切升，但主要是看通脹預期，反而樓價往往先於通脹見頂或見底。另外，一般來講，股市見頂又通常早過樓市。」如1997年時股市先見頂，數月後樓價才摸頂，而2003年SARS時也是股市先見底，樓市其後才觸底回升；2007年亦然，股市率先見30000多點高位，其後樓市屆2008年才調整；去年股市於25000點高位掉頭，他估計樓市近幾月亦有機會見頂，所以現階段入市投資可謂「嘥氣」。
林本利指已減磅沽出手頭兩個收租單位，包括碧瑤灣以及當時創新高價沽出的海怡半島，「有印度人及內地人願意高價向我買，咁咪賣畀佢囉，反正我都有打算出貨」，他指自己持貨能力頗高，非出售物業不可。被問到自住物業以外，只有一個收租物業的投資者應如何自處？他指要視乎財務能力，估計樓價會有約兩成的下跌空間，但未必出現大調整。「如果只有一層物業的，更要慎重考慮，因為高位沽貨未必可以買得番。」
事實上，林也承認並非摸頂或摸底的專家，往往入市後樓市可能仍微跌，也曾沽出單位後樓價仍續升兩至三成，但因穩陣的性格，寧避風險，不希望賺最後一塊錢，不會堅持在樓市最高位才沽貨。林本利指出，在投資市場風高浪急之時，不妨將資金轉移至中電（0002）、電能（0006）一類公用事業股上，在利潤管制協議下，投資上述公司變相享有利潤保障，可以此作有效的避險工具。而領匯（0823）一類穩健的房地產信託基金（REITs）亦可考慮。
從事教育界20多年的林本利，勸勉年輕人要努力做好本分，不要急功近利，大學畢業後首十年八載要節儉儲蓄。以現時平均起薪點超過1萬元，不要借錢消費，每月儲2000至3000元，30歲已可累積至50萬至60萬元作「第一桶金」，此時再運用作投資，即使之後不再儲蓄，以每年平均實質回報約10%計，每7年便可翻一番，至60歲將可擁有800萬元，成為名副其實的百萬（美元）小富翁，不用為退休生活煩惱。
No.2 - 理財有數計：跨境人仔戶口「存」軍出擊
【東方專訊】正如打工仔討厭「同工不同酬」，存戶李先生對人民幣定存「同本不同息」亦感到懊惱，他有感現時在本港敍做人民幣定存「冇出息」，普遍存息不足1厘，與內地最少2.85厘存息相距甚遠，但他卻不願山長水遠搬錢回內地做定存。幸而本港部分銀行的跨境人民幣戶口服務（又稱開戶見證服務）可令他不用舟車勞頓，同樣享有較高存息。
基本資料篇
中港兩地人民幣存息差距逾2.6厘？
在內地敍做人民幣存款按人行公布的存款基準利率，一年定存息率3.25厘，在本港敍做一年期人民幣定存息率普遍在0.62厘以下，兩者相差2.63厘。
不用北上，也可享有內地人幣存息？
部分銀行已推出跨境開立人民幣戶口服務，由本港銀行見證客戶簽名、查證客戶身份，並將開戶資料轉交內地分行處理，港人毋須舟車勞頓北上，亦可享有內地定存高息。
申請時需注意甚麼？
港人每日只限兌換不多於2萬元人民幣，若經本地銀行匯款到內地銀行，每日上限為8萬元人民幣，開戶時緊記齊備香港身份證、回鄉證及最近3個月住址證明。
跨境人幣存款有何缺點？
‧不受「香港存款保障計劃」保障。
‧萬一內地銀行出事，存戶只可循內地法律途徑追究。
‧目前內地存款不需繳納利息稅，但在九九至○七年間利息稅曾高達20厘。
‧若內地修訂人民幣進出規定，存戶將存款調回本港或受影響。
埋身比併篇
現時多家銀行已提供跨境人民幣戶口服務，但滙豐、中銀香港、渣打只提供予該行「尊貴」客戶（綜合理財總值一般需達50萬至100萬港元），恒生、永隆、永亨、大新及工銀亞洲等則「一視同仁」，提供該項服務予所有客戶。以下我們將比較上述8家銀行的開戶見證服務優惠（資料以銀行最終公布為準）：
當開戶文件齊備無誤，銀行一般可在3至5個工作日完成開戶，當中滙豐中環分行職員更聲稱在一日內已可完成開戶。當然，若附加開設網上及電話理財等服務，需時會較長，如永亨客戶普遍可在遞交文件後7個工作日內，收到郵寄的相關戶口文件及電話理財密碼。
安全程度
客戶「隔山存錢」或會擔心戶口安全，但銀行多有充足的風險管理措施，並為客戶提供電話及網上銀行服務，令客戶於本港亦可得悉在內地的存款情況，當中滙豐、中銀香港及工銀亞洲等可讓客戶透過網上銀行管理內地帳戶，大新、永亨等亦有免費內地電話專線。
No. 3 - 萊坊：復建居屋 年二千伙為限
【明報專訊】萊坊昨天表態不贊成復建居屋，認為將影響私人住宅巿場運作。預測下半年樓價走勢方面，料低密度豪宅樓價仍有雙位數增幅，中小型住宅樓價保持平穩。
萊坊執行董事陳致馨對政府擬復建居屋表示不贊成，認為建居屋令私樓土地供應減少，影響巿場運作。倘若落實復建，每年也只應最多復建2000個單位給「上車」一族。陳認為，為解決中小型住宅巿場需求，政府宜大刀闊斧推出土地，其中如將軍澳區現時仍存有頗多土地可作考慮。
過去1年，本港及內地雖然為樓巿降溫分別推出調控措施，但巿場資金充裕令樓價繼續高升。萊坊大中華研究部主管林浩文表示，此情况令住宅樓價高於一般巿民可承擔水平，樓巿潛在資產泡沫，故兩地政府對繼續調控，給樓價增加壓力。林稱，本港上半年豪宅及中小型住樓價分別上升15％及10％，料下半年上升速度放緩，低密度洋房豪宅因供應稀少，料續有內地客入巿，價格仍有雙位數升幅、分層豪宅則有單位數升幅；中小型住宅樓價保持現水平徘徊。
另外，匯豐香港區總裁馬凱博昨天表示，本港樓市表現仍然強勁，價格持續上升，相信在金管局的措施下，本港物業的按揭成數及償付比率仍然在健康水平，即使當局本月再出招收緊按揭成數，他表示，匯豐的按揭業務仍然強勁。
No.4 - 內銀瘋搶一天存款 年息36厘
【明報專訊】內銀今天迎來季結及半年結，為滿足監管當局對貸存比率的考核指標，連日來紛紛透過高收益率的理財產品爭奪存款。據悉，有內地私募基金接到銀行邀約，存入100萬元（人民幣．下同），一天付息0.1厘，相當於年利率逾30厘。銀行理財產品亂象頻生，銀監會昨日公布，為加強監督理財產品的銷售管理，起草了公開諮詢文件。
內地資金市場過去一個月持續「水緊」，各銀行張羅跨月資金不容有失，為攬存款而展開的理財產品價格戰愈演愈烈。從本月中旬以來，內銀推出的理財產品收益率節節揚升，近日一些銀行的短期（7天以下）理財產品年度化收益率更達7厘。
有內地私募基金昨天向本報記者透露，「6月30日是銀監會的上半年及月底的資金檢查日，銀行為攬存，單日存款利率達到100萬給1000元，也就是單日利率為0.1厘，年度化利率36.5厘，只做一日（即今日）。」他續指，是一家上市的股份制銀行客戶經理主動聯絡他，有關優惠主要針對高端客戶，100萬元是起步門檻，7月1日取回存款。
上述「瘋搶」存款的個案並不罕見，《第一財經日報》日前便報道，有內地銀行向大戶推出，6月30日存款一天利率0.2厘的優惠，相當於年度化收益率逾70厘。
有市場人士向本報記者指，由於這些理財產品的期限極短，縱然收益率極高，但銀行要付出的資金成本其實不算多。另一名內地銀行業人士更直言，在資金緊張的情况下，銀行貸款定價能力很強，故透過理財產品這種「擦邊球」操作吸納存款肯定是有利可圖。
有別於內地存款利率上限受當局管制，由於理財產品的收益率不設「封頂」，加上銀行由此所募集的資金，在起息日前會計入其資產負債表內，起息日才轉到表外，為銀行期末滿足監管考核指標提供操作空間。
銀監會昨日指，當局起草了《商業銀行理財產品銷售管理辦法》，明確法律依據、監管範圍及職責，並提出銀行在銷售過程、產品及客戶風險評級等方面應遵循的基本原則。
此外，就有傳媒報道，上海政府轄下一間城投公司出現財務問題拖延還款，上海市政府新聞發言人陳啟偉昨日澄清，有關報道嚴重失實。他表示，上海目前各級政府的融資平台一切正常，運作良好，而報道中的城投公司財務狀况也十分健康，而報道稱該公司將流動貸款轉為固定貸款，實屬正常業務調整。
但內銀股昨天仍全線下跌。早前審計署公布的資料顯示，超過四成的地方融資平台貸款會在今年及明年開始要償還本息，市場擔心不良貸款會逐步浮現。
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